Всі роботи на сайті "Курсова інфо" є авторськими і призначені  для допомоги у навчанні. Розміщення, тиражування або відтворення матеріалів із сайту на сторонніх ресурсах відстежується та забороняється відповідно до законодавства України про авторське право! 

Ринок нерухомості в економічному аспекті

 E-mail | Категорія: Контрольні | Перегляди: 81 |

ринок нерухомостіКонтрольна робота з предмету "Ринок нерухомості"

ЗМІСТ:

1. Особливості використання витратного підходу та основні його методи

2. Банківський кредит. Застава та предмет застави

Список використаної літератури

1. Особливості використання витратного підходу до оцінки нерухомості та основні його методи

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму втрат вартості в результаті зносу. Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

 Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення об'єкту у сучасних умовах з подальшим вирахуванням суми зносу.

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення). Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів. Під час застосування вказаних методів використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах. За будь-яким методом оцінки вартості будинків і споруджень необхідне детальне ознайомлення оцінювача з розміщенням, розмірами, конструктивними особливостями, правовою, технічною й обліковою документацією об'єкта оцінки. Але для витратного підходу цей процес прибирає особливу важливість.  

  Тому за цими методами додатково складається докладний опис об'єкта оцінки, у якому надаються характеристики земельної ділянки (якщо вона оцінюється разом із забудовою, але не є основним елементом оцінки), а опис будинків і споруджень крім загального опису окремо включає показники несучої конструкції, інженерних систем й стаціонарного (вбудованого) устаткування.

  Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко- економічного обґрунтування нового будівництва (на умовах вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об'єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об'єкта нерухомості із замовником), окремої оцінки вартості пасивної частини діючих об'єктів/страхування, оподатковування нерухомого майна фізичних і юридичних осіб, виділення вартості частини майнового комплексу при створенні відокремленого підрозділу і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

- оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована; то її вартість не оцінюється);

- оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.

Відновлювальна вартість — вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об'єкта оцінки з використанням аналогічних технічних та конструктивних рішень, типових будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, якої дотримувались на момент створення об'єкта оцінки.

Вартість заміщення — вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об'єкта з корисністю, еквівалентною корисності об'єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно До нових стандартів і планувальних рішень.

При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:

— метод кошторисного розрахунку;

— метод питомих витрат на одиницю площі або об'єму;

— поелементний метод.

Вибір одного з вказаних методів обирається за наявністю або відсутністю конкуруючих об'єктів на продаж.

 2. Банківський кредит. Застава та предмет застави

Застава виникла і розвивалася одночасно з появою таких елементів при-ватної власності, як фінансово-економічний інструмент, що забезпечує захист кредиторів і сприяє розвитку інвестиційної діяльності. У загальному значенні заставу можна визначити як майно чи інші цінності, що служать забезпеченням позики. Тобто застава є способом забезпечення зобов’язання, при якому кредитор (заставодержатель) у разі невиконання боржником (заставодавцем) забезпеченого заставою зобов’язання має переважне право перед іншими кредиторами цього боржника одержати задоволення вимог з вартості заставленого майна.

Застава виникає в силу договору між заставодавцем і заставодержателем, а також на підставі діючого законодавства при настанні зазначених у ньому обставин. Найбільше поширення має застава за договором, коли заставодавець (боржник) добровільно віддає своє майно в заставу, укладаючи відповідний договір із заставодержателем (кредитором).

Застава є способом забезпечення зобов’язань, тому договір про заставу не носить самостійний характер, він завжди пов’язаний з іншим договором (купівлі-продажу, підряду, комісії, збереження й ін.), що його забезпечує. Крім того, договір зобов’язання із забезпеченням застави укладається для того, щоб вивести майно, що закладається, з-під можливого стягнення по вимогах інших кредиторів. Договір про заставу завжди стоїть за іншим основним договором і перебуває з ним у прямій залежності.

Кредитор зберігає заставне право навіть у випадку відчуження майна власником на користь третіх осіб. Однак застава не дає права власності (чи володіння, користування) на закладене майно після порушення боржником своїх зобов’язань, а служить засобом задоволення основної вимоги кредитора з вартості закладеного майна.

Необхідно зазначити, що основні положення про заставу визначаються, по-перше, ст. 181 Цивільного кодексу Української РСР від 18.07.1963 р. (§ 6 нового Цивільного кодексу України від 16.01.2003 р., що вводиться в дію з 01.01.2004 р.), а по-друге, Законом України «Про заставу», введеним у дію з 02.10.1992 р. Поняття застави не можна цілком установити, не визначивши, що ж є предметом застави.

Предметом застави може бути майно, а також майнові права, тобто об’єктивні права учасників взаємин, пов’язані з володінням, користуванням і роз-порядженням майном, а також із тими матеріальними (майновими) вимогами, що виникають між учасниками економічного обороту з приводу розподілу цього майна й обміну товарами, послугами, цінними паперами тощо.

Предметом застави може бути не тільки існуючий об'єкт чи права на нього, а й майно, не існуюче в натурі на момент підписання договору, наприклад, майбутній врожай чи будинок, що має бути побудований за рахунок кредиту, забезпеченням якого воно виступає.

Предметом застави не можуть бути:

• національні культурні та історичні цінності, що перебувають у дер-жавній власності й занесені або підлягають занесенню до Держав¬ного реєстру національного культурного надбання;

• вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом;

• об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами;

• майнові комплекси державних підприємств та їх структурних під-розділів, що перебувають у процесі корпоратизації.

Основні принципи застави:

 Гласність — доступність інформації про перебування в заставі майна для всіх зацікавлених осіб.

Конкретність — майно, передане в заставу, повинне за своїми характе-ристиками (і, зокрема, за функціональним призначенням) точно збіга¬тися з даними, що воно має як об’єкт державної реєстрації.

 Довіра — вартість і ліквідність майна гарантує повернення боргу. Вимоги заставодержателя виконуються під гарантії оговореного майна заставодавця.

Залежно від специфіки предмета застави розрізняють п’ять видів застави:

• іпотека;

• заклад;

• застава товарів у обороті або у переробці;

• застава майнових прав;

• застава цінних паперів.

       Комерційні банки використовують такі основні форми забезпечення кредиту: застава рухомого і нерухомого майна; гарантії  та поручительства третіх осіб; страхування ризику позики; уступка дебіторської заборгованості; неустойка (штрафи, пеня). Кожна з форм забезпечення повернення кредиту оформляється окремим документом, що має юридичну силу і закріплює за кредитором певне фінансове джерело для погашення позики у разі відсутності коштів у позичальника після настання строку погашення кредиту.

 Для будь-якої кредитно-фінансової установи забезпечення наданих позик є серйозною проблемою. Належне забезпечення кредитної операції суттєво знижує ризик втрат від неповернення кредиту. Порядок забезпечення виконання кредитних зобов'язань заставою регулюється Законом України "Про заставу" (від 2 жовтня 1992 р.) і договором застави.

  У банківській практиці застава майна випливає із заставного зобов'язання, що видається позичальником (заставодавцем) кредитору (заставодержателю) і потверджує право останнього у разі невиконання платіжного зобов'язання отримати переважне задоволення претензії (перед іншими кредиторами) з вартості закладеного майна. В юридичному аспекті для комерційного банку важливо, що для фактичної реалізації заставленого майна кредитору не потрібно порушувати щодо позичальника судовий позов. Сам факт наявності застави дає комерційному банкові особливі права щодо розпорядження заставним майном.

  Застава має похідний характер від забезпеченого нею зобов'язання. У договорі застави має бути зазначено суть забезпеченої заставою вимоги, її розмір і строк виконання зобов'язання, опис предмета застави, а також будь-які інші умови, відносно яких за заявою однієї із сторін має бути досягнута угода.

 Предметом застави можуть бути майно і майнові права. У разі надання кредиту під заставу майна банк повинен враховувати низку важливих чинників і передумов кредитної операції. По-перше, позичальник має бути власником заставленого майна або мати право оперативного управління ним, яке визначено статутом або дорученням. По-друге, позичальник повинен подати офіційну інформацію, яка б потверджувала, що дане майно не було вже заставлене раніше за невиконаними зобов'язаннями. По-третє, предмет застави має бути правильно оформлений як власність. По-четверте, предмет застави має мати визначену ціну, потверджену документально (для нерухомості — довідка фірми, що має ліцензію на оцінку та документ про право власності). 

 Очевидно, що предмет застави має мати цінність та користуватися попитом у разі його реалізації. Для банку головною вимогою до вибору предмета застави є рівень його ліквідності. Майно, що перебуває у спільній власності, може бути передано у заставу тільки за згодою усіх співвласників. Предмет застави в необхідних випадках має бути застрахований. Страхове свідоцтво є додатком до договору застави. До оформлення договору застави сторонами на місці має бути проведений огляд та оцінка майна.

 Необхідною передумовою використання застави майна як форми забезпечення кредиту є перевищення величини вартості застави над вартістю наданого кредиту. Чим більша ця різниця, тим, в принципі, й вище забезпеченість позики. Комерційному банкові економічно невигідно надавати кредит у сумі, яка дорівнює (а не є меншою) вартості заставного майна. Банки розробляють і використовують в практичній роботі нормативи оцінки майна, що передається у заставу в забезпечення кредиту. Найнадійнішими вважаються такі предмети застави (що оцінюються в 100%): грошові кошти, гарантії першокласних банків за умови попереднього вивчення рейтингу банку за світовою класифікацією, гарантії уряду. Оцінка об'єктів нерухомості проводиться у межах встановленого "коридору" (вилки) нормативу, з урахуванням призначення об'єктів, місцезнаходження (регіон, віддаленість від центру міста), ефективності використання приміщень, ліквідності на ринку тощо. 

  Оцінка обладнання проводиться з урахуванням ліквідності на ринку, фізичного стану, ефективності використання тощо. Щодо готової продукції і товарів в обороті, то найвищу оцінку мають предмети застави з високим рівнем ліквідності, запасом терміну придатності, який не менше ніж вдвічі перевищує термін дії кредиту. Кредитор повинен мати реальну можливість погасити з вартості заставленого майна після його реалізації основну суму боргу, відсотки, всі витрати, пов'язані із здійсненням кредитної операції (включаючи зберігання предмета застави), і, крім того, відшкодувати так званий втрачений прибуток.

  Важливе значення має проведення правильної ринкової оцінки вартості предмета застави. Вартість застави має включати суму кредиту і відсотків за ним. Банк має право контролювати збереження заставленого майна. При оформлені договору на заставу товарів, матеріалів чи продукції слід враховувати, що вони є предметом застави лише до моменту їх реалізації чи переробки, після чого договір втрачає силу і заставодавець повинен замінити предмет застави. 

Предметом застави може бути рухоме майно (обладнання, машини, оргтехніка, товари на складі тощо). У цьому разі воно передається у володіння заставодержателю (на його склади) або за взаємною угодою залишається у заставодавця під замком та печаткою заставодержателя. Це окремо оговорюється в договорі застави. На зберігання заставодержателю передаються також і цінні папери, якщо вони є предметом застави. Ліквідні цінні папери, які вільно обертаються і котируються на фондовому ринку, завжди вважалися надійною заставою банківського кредиту. Широкому використанню цінних паперів як застави у вітчизняній банківській практиці заважає нерозвинутість в Україні ринку цінних паперів і відсутність відповідного законодавства.

Список використаної літератури:

1.Асаул А.М. Економіка нерухомості : підручник / А. М. Асаул, І. А. Брижань, В. Я. Чевганова. – К. : Лібра, 2004. – 304 с.

2.Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетник О. О. Потенціал і розвиток підприємства: Навч. пос. — К.: Центр учбової літератури, 2009. — 400 с.

3.Економіка нерухомості: Навчальний посібник. За заг. ред. І.І.Пилипенка. - К.: ІВЦ Держкомстату України. - 2004. - 350 с.

4.Коваленко М.А., Радванська Л.М. Ринок нерухомості: фінансові аспекти. Навчальний посібник / М.А. Коваленко, Л.М. Радванська. — Херсон: ОЛДІ-плюс, 2002. — 160 с.

5.Павлов В.І., Пилипенко І.І., Кривов'язюк В.І Нерухомість в Україні К: Державна академія статистики обліку та аудиту, 2008. - 765 с.

Замовити контрольну роботу з предмету "Нерухомість": тел: моб: 067 994 09 24, 063 143 32 32, e-mail: Ця електронна адреса захищена від спам-ботів. вам потрібно увімкнути JavaScript, щоб побачити її.

Калькулятор расчета пеноблоков смотрите на этом ресурсе
Все о каркасном доме можно найти здесь http://stroidom-shop.ru
Как снять комнату в коммунальной квартире смотрите тут comintour.net

Comments: