Всі роботи на сайті "Курсова інфо" є авторськими і призначені  для допомоги у навчанні. Розміщення, тиражування або відтворення матеріалів із сайту на сторонніх ресурсах відстежується та забороняється відповідно до законодавства України про авторське право! 

Ризики при фінансуванні нерухомості і керування ними

 E-mail | Категорія: Контрольні | Перегляди: 441 |

кредитний ризикКонтрольна робота на тему: Ризики при фінансуванні нерухомості і керування ними (предмет Ринок нерухомості)

Ризик відображає можливість відхилення фактичних підсумкових даних від очікуваних запланованих результатів. Ризики залежать від специфіки інвестиційного проекту, прибутковості, стабільності на даному ринку.

Розглянемо основні ризики, пов'язані з фінансуванням нерухомості:

 

 кредитний ризик - втрати, якщо позичальник не виробляє платежів;

 ризик процентних ставок - ймовірність того, що ставка по кредиту коригується рідше, ніж за залученими коштами в умовах зростання процентних ставок;

  ризик дострокового погашення - втрати при достроковому погашенні кредиту з фіксованою ставкою відсотка;

 ризик попередніх зобов'язань - ризик фінансування кредитів, по яких фіксована ставка відсотка визначена до початку фінансування;

 ризик ліквідності - ймовірність того, що кредитору для платежів за своїми зобов'язаннями буде недостатньо коштів, одержуваних в якості погашення заборгованості за виданими кредитами;

 ризик зміни умов мобілізації фондів - втрати у разі зменшення вартості фондів (базовою ставки) при кредитуванні з фіксованою надбавкою (щодо базової ставки).

Кредитний ризик пов'язаний із втратами у випадках, якщо позичальник не в змозі проводити платежі по кредиту або якщо вартість заставленого майна недостатня для погашення зобов'язань позичальника перед кредитором. Платоспроможність позичальника визначається співвідношенням доходу позичальника і величини ставки відсотка по кредиту.

 У разі неплатежів втрати для кредитора бувають декількох видів. Кредитор несе втрати, якщо сума, виручена від продажу переданої йому у володіння нерухомості, менше, ніж виплачена частина кредиту. Поряд з витратами по експлуатації, ремонту і продажу майна виникають і адміністративні витрати з управління невиплаченими кредитами і вилученим майном.

  Управління кредитним ризиком здійснюється шляхом ретельного аналізу об'єкта застави, платоспроможності позичальника та виробленням рекомендацій за прийнятною величиною кредиту. При визначенні вірогідності повернення кредиту основна увага приділяється встановленню величини доходу позичальника та оцінці вартості переданого в заставу майна. При кредитуванні розвитку об'єктів нерухомості (будівництві, реконструкції, модернізації) кредитний ризик істотно знижується, якщо відомо, що позичальник раніше завершив кілька проектів, аналогічних тому, на здійснення якого запрошувати кредит.

Ризик процентних ставок - це зниження прибутку кредитної установи внаслідок негативного непередбаченого зміни рівня процентних ставок. Тобто це потенційні втрати, викликані фінансуванням при незбалансованості періодичного перегляду процентних ставок за кредитами і позиковими коштами. Шляхи управління таким ризиком: фінансування за допомогою цінних паперів з однаковим терміном погашення і використання кредиторами при розрахунку платежів по кредиту різних методів їх індексації з урахуванням інфляції і доходів позичальника.

Ризик дострокового погашення - це потенційні втрати при реінвестування, які викликані раннім погашенням іпотечного кредиту з фіксованою ставкою відсотка. Ризик виникає також у зв'язку з втратами при фінансуванні кредитів, ставки відсотка за якими визначаються перед початком фінансування. Такий ризик називають ризиком попередніх зобов'язань.

  При кредитуванні передбачаються альтернативні умови для кредитора і позичальника. Позичальник отримує право погашення кредиту до закінчення кредитного договору, а кредитор у свою чергу має можливість періодично змінювати ставку відсотка за кредитом з змінною процентною ставкою. Кредитори також надають позичальникам можливість визначення ставки відсотка по кредиту до початку процесу фінансування кредиту.

Ризик ліквідності пов'язаний з недостатністю надходження платежів за позиками для виконання поточних зобов'язань кредитора, виникає у зв'язку з труднощами мобілізації готівкових коштів шляхом продажу активів за ринковими цінами або близьким до них.

Управління ризиком ліквідності вимагає проведення низки фінансових операцій. Зокрема, розраховується потік готівки для визначення потреби банку в готівкових коштах і розробляється стратегія мобілізації готівкових коштів з визначенням джерел і витрат. Зниження ризику ліквідності безпосередньо пов'язане з розвитком вторинного ринку іпотечних кредитів, створенням умов для залучення довгострокових ресурсів у цю сферу, забезпеченням рефінансування виданих іпотечних кредитів,

Ризик зміни умов мобілізації фондів виникає при довгостроковому кредитуванні при змінною процентною ставкою . У даному випадку процентна надбавка за кредитом фіксована, а процентна надбавка за позиковими коштами - переменна. Ризиком зміни умов мобілізації фондів можна управляти за допомогою фінансування кредитів довгостроковими борговими зобов'язаннями з плаваючою процентною ставкою.

  Поряд з перерахованими вище існують специфічні ризики, які виникають при кредитуванні житлового будівництва. Наприклад, є ризик того, що готові квартири можуть продаватися повільніше, ніж планувалося. Способи зниження цього ризику: вимога попереднього продажу певного числа одиниць і поділ процесу кредитування на кілька незалежних етапів при роботі з великими проектами.

Існує також ризик пожежі або крадіжки встановлених або зберігаються матеріалів або іншого матеріального збитку. Зниження цього ризику досягається страхуванням, охороною та іншими що не суперечать законодавству способами забезпечення безпеки. 

Є ризик надання кредиту внаслідок фальсифікації наданих позичальником документів і відволікання кредитних коштів на поставлені цілі. Його можна знизити, по-перше, якщо інвестувати отримані від позичальника кошти і, по-друге, якщо здійснювати додаткове вкладення власних коштів позичальника у разі визначення того, що сум, що залишилися від наданого кредиту, не достатньо для завершення будівництва.

При фінансуванні інвестицій слід врахувати ризики, притаманні інвестиціям в нерухомість, які вимагають значних капіталовкладень, при цьому вони довгострокові і схильні до більшого впливу факторів ризику, ніж інвестиції в інші сфери економіки. Прибутковість інвестиційного проекту повинна аналізуватися на основі оцінок поточної безризикової ставки, загального ринкового ризику і ризику, зумовленого особливостями нерухомості, як інвестиційного активу.

Безризикові інвестиції - інвестиції, за якими є абсолютна впевненість щодо їх повернення. Абсолютно безризикових інвестицій не буває, але до мають максимальний ступінь надійності повернення можна віднести інвестиції, повернення яких гарантує держава. Відповідно в якості безризикової ставки при аналізі інвестицій в нерухомість приймають поточну ставку за довгостроковими державними зобов'язаннями (наприклад, облігаціями) або аналогічним цінних паперів.

Ринковий ризик - мінливість річного значення IRR внаслідок зміни регулярного доходу та вартості капіталу. На ринку нерухомості, на відміну від ринку цінних паперів, прибутковість визначається не на підставі простої статистичної обробки цін продажів та орендних вартостей, а на підставі оцінок, виконуваних професійними оцінювачами. Такі оцінки залежать від кваліфікації і досвіду оцінювача і можуть бути помилковими. 

   Ризик, пов'язаний з інвестиціями в нерухомість, - специфічний ризик, обумовлений унікальними особливостями нерухомості: низька ліквідність, великі витрати грошей і часу на вчинення правочинів, необхідність якісного управління. При інвестуванні в нерухомість потрібно враховувати можливе зниження прибутковості інвестиційного проекту щодо проектної, перевищення фактичних видатків над раніше очікуваними, неможливість завершення інвестиційного проекту через непередбаченого надмірного зростання цін на матеріали, неможливість продати побудований об'єкт по планам будівництва. 

 Список використаної літератури:

1.     Асаул А.М. Економіка нерухомості : підручник / А. М. Асаул, І. А. Брижань, В. Я. Чевганова. – К. : Лібра, 2004. – 304 с.

2.     Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетник О. О. Потенціал і розвиток підприємства: Навч. пос. — К.: Центр учбової літератури, 2009. — 400 с.

3.     Економіка нерухомості: Навчальний посібник. За заг. ред. І.І.Пилипенка. - К.: ІВЦ Держкомстату України. - 2004. - 350 с.

4.     Коваленко М.А., Радванська Л.М. Ринок нерухомості: фінансові аспекти. Навчальний посібник / М.А. Коваленко, Л.М. Радванська. — Херсон: ОЛДІ-плюс, 2002. — 160 с.

       5. Павлов В.І., Пилипенко І.І., Кривов'язюк В.І Нерухомість в Україні К: Державна академія статистики обліку та аудиту, 2008. - 765 с.

 

Калькулятор расчета пеноблоков смотрите на этом ресурсе
Все о каркасном доме можно найти здесь http://stroidom-shop.ru
Как снять комнату в коммунальной квартире смотрите тут comintour.net

Comments: